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[谈房论市]【福利】5个小区各提供一堂免费咨询课,给小区业委会筹备组提供指导,有需求赶紧报名哦!
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不管是在论坛还是朋友圈经常能看到大家讨论物业问题
小区物业不作为?小区物业管理纠纷?.....
遇到这些事大家总是不知道怎么去解决

现在,金华市新诚物业管理咨询有限公司发放福利,
将为5个小区的小区业委会(或业委会筹备组)提供指导(仅限金华市区
报名时间:即日起至2017年6月10日
届时将从报名数据中随即抽取5个小区各提供一堂免费咨询课



金华市新诚物业管理咨询有限公司成员
        郭成海:13505791387(电话号码同微信号)
中国注册物业管理师,金华市当代江南小区业委会秘书, 物业管理领域实战专家
       张洪明:13906798189(电话号码同微信号)
浙江民宜律师事务所律师,当代江南小区业委会副主任,物业管理法律专家

       他们专业从事物业服务质量评估、物业服务质量监督、物业前期介入与咨询、物业服务策划、房屋承接查验、业委会筹建(换届)秘书服务、业主大会业委会事务代理、物业政策咨询、服务招投标代理、物业员工培训、企业管理咨询等事务。

       他们先后为金华市当代江南小区、香格里花园、江南明珠花园、南国名城小区、新和苑小区、四季新城等小区的业委会或物业服务企业提供过物业管理咨询,指导物业管理工作,取得了服务单位、服务小区所在的街道社区等政府相关部门的广泛好评。
       他们所在的金华市当代江南小区自2012年10月起实行业委会自主管理下的“酬金制物业管理”,小区物业管理良好,《都市快报》等媒体先后多次分享报道。
       他俩一直比较关注小区物业管理方面的问题,欢迎广大网友就小区物业管理纠纷、物业公司运作、业主大会及业主委员会成立及运行、房屋专项维修资金缴存和使用等方面提问,免费咨询,和大家一起互相学习探讨。有问必答!
        










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只看该作者 沙发  发表于: 03-31

身为大话楼市的版主,网友“鸽蛋戒指”也是非常热心的为大家解决物业各方面的问题,附送上以往的问答帖子和部分案例,给大家参考哦!
相关链接:物业管理问题免费咨询专贴 http://bbs.0579.cn/read.php?tid-1340368.html

【部分案例】
1.问:小区公共空间变成私人的菜园,这个怎么办?
答:《物权法》规定,小区公共空间属于全体业主。个别业主将公共空间占为己用,变成菜园,可按以下步骤先后次序处理:1.向小区物业处理或向小区业委会报告处理。
2.报告社区居委会协助处理。
3.报告属地的城市行政执法部门处理。
4.对于危害较大、前三个方法都无法阻止的,利益受害方众业主可以采取诉讼等形式维护自己的权利。


2.问:屌丝小区没有物业.....只有居委会
答:由于历史的原因,部分建成较早的小区无物业管理,为社区居委会托管。但是也不要忘记缴纳应缴纳的每年不多的卫生费哦~
3.网友@冬虫夏雨提问:地下停车库无人打扫是物业负责的吧,每年交的物业管理费应该包含打扫的吧?
答:物业服务合同一般会约定地下车库业主需缴纳地下车库物管费,金华目前是15-80元/月不等,此费用主要用于地下车库的停车道闸系统、照明、排水、消防的设备设施的维护和运行、卫生保洁支出。
另一种情况是物业公司不向业主收取地下车库物业费,但地下车库可视作公共部位,公共部位的卫生保洁是物业服务合同中的服务内容的。跳转到相应楼层


4.网友@睡不醒a:住的高层,是两梯两户,最近其中一个电梯换了,无人管理和维修,据说要维修需要很多人签字才可以,真的吗?是要找整栋楼的人嘛?
答:电梯日常运行维护、年检、小修等,由物业公司负责。
如果涉及到大金额的维修(小修和大修的金额界定,可参照物业服务合同;物业服务合同未做约定的由业委会和物业公司商定),则需要用物业维修资金,物业维修资金的使用是需要相关业主2/3以上的户数,同时满足建筑面积2/3以上户数签字同意,方可向物业维修资金管理中心提出申请。
您这种情况不需要整栋楼,只需找你们这个单元的所有业主的2/3以上签字即可。跳转到相应楼层


5.网友@mljking:请问房子没装修没住人要交物业费么?
答:已办理交房手续但业主未居住的、居住后又空置且时间在半年以上的物业,经物业服务企业核实后,物业服务收费按应收标准的70%交纳。房屋装修期间不属于房屋空置,其物业服务费用应按规定标准全额缴纳。跳转到相应楼层


6.网友@泫然晋提问:二手房前房东未交物业费,过户前的物业费要求现房东缴纳是否合理?
答:购买非新建的商品住宅从该房屋产权转移之日的次月起由新产权所有人支付。购房合同双方另有约定的按约定。
跳转到相应楼层


7.网友@藏红花999提问:请问业委会在什么时候成立最好?业委会最大的作用就是监督物业公司的作为与否?!
答:以前对入住率要求,应该达到50%以上的入住率。随着近年来开发商、前期物业、业主各种矛盾越来越多呈现;主管部门对这个50%的要求日益淡化。从业主的角度出发,已建成交付的小区越早召开业主大会、成立业委会对业主越有利,业委会可以监督物业公司服务、维护小区设施设备完好、监管物业维修专项资金的缴存和使用、小区公共部位及物业用房的使用和出租等。总之一句话:早当家,家受益!
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8.网友@wuli糖提问:请问我们交房是今年的3月底交的,但是物业上面显示物业费是从1月1号开始算,这个怎么办?
答:实行政府指导价的物业服务收费按住宅建筑面积计收;计费时间从业主购买新建的商品住宅办理交房手续之日的次月起计算,因业主原因,未在规定时间内及时办理交房手续的,按约定的交房期限的次月起计算;购买非新建的商品住宅从该房屋产权转移之日的次月起计算。
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9.网友@力比多提问:请问对于新开发楼盘如何召开业主大会、如何成立业委会?
答:物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时,建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求,及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料:
(一)物业管理区域证明;
(二)房屋及建筑物面积清册;
(三)业主名册;
(四)建筑规划总平面图;
(五)交付使用共用设施设备的证明;
(六)物业服务用房配置证明;
(七)其他有关的文件资料。
符合业主大会成立条件的,乡镇人民政府(街道办事处)应当在收到建设单位或者专有部分占建筑专有面积5%以上且人数占总人数5%以上的业主书面申请后,两个月内指导成立业主大会筹备组。
从维护业主权益的角度来说,已建成交付的小区,首届业主大会召开、业委会成立越早越好。
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10.网友@zch1958提问:房屋装修入住后发现有多处墙体裂缝,因为这个原来而没交物业费,要求物业公司向开发商协商赔偿,请问有补偿标准吗?
答:可以邀请验房师验房,并评估相关赔偿金额。具体没有标准,需双方协商。物业管理费应当按时足额缴纳,如果已收房,物业费由业主承担;如果由房产公司维修后再收房,维修期间的物业费由房产公司承担。
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11.网友@jhrdyjl提问:为什么6+7复式,阁楼不收物业费,反而-1+1下沉复式的地下室要收物业费,合理吗?还有地下室车位(非产权协议租)和地下室(已买)都要收取管理费,合理吗?
答:阁楼和下沉式地下室是否收取物业费,可按房屋产权证上是否标注的面积收。非产权协议长租的地下室车位和地下室严格意义上是小区配套的公共部位,只不过是开发商换一种形式给了业主使用权。这两种形态的物业因为涉及到照明、排水、消防、保洁等维护,所以物业公司收取一定的物业费是合理的,收费标准可参看双方签订的《物业服务合同》。
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12.网友@cattina提问:您好!我们小区去年底换了业委会,也换了物业公司,今年去交物业费的时候单价由8毛涨到了1.2元,并且新增加了车位管理费一项。我想请问,物业费的调整是业委会就可以决定的么?是否需要向全体业主公示、报相关出门审批?
答:更换物业公司,需全体业主半数以上表决通过(业主大会半数业主同意授权业委会选聘物业公司的除外)物业费调整,业委会无权擅自作出决定,同样需要全体业主半数以上表决通过。
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13.网友@傅小蛋提问:小区多层的附房能开店吗?
答:《物权法》规定:业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。
小区多层的附房属于住宅的附房,适应上述规定。
把小区多层的附房作为营业场所,按规定在市场监管局是办不出营业执照来的。
因此,开的店如果影响到相邻业主的利益,可以提出异议并要求对方停止经营。
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14.网友@zml生活提问:小区内投放广告的收入算谁的?物业的还是小区的全体业主的?
答:1.小区广告投放收入、公共场地设摊收入、电信运营商基站等场地收入,归全体业主。
2.公共停车泊位费收入归全体业主,物业公司代为收取的,可提取一定比例的手续费,提取比例由物业公司和业主委员会协商决定,一般不超过50%。
3.物业用房在满足物业公司办公需要的前提下,剩余部分用于对外出租,租金收入归全体业主。
以上几项费用可在业主大会半数以上业主表决同意的情况下,部分用于补充物业费。但主要应该用于补充小区的公共部位物业维修资金。
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15.网友@huyu1981423提问:小区地上区域,可以收停车费吗?
答:前期物业可以对小区地面公共泊位收费。业主大会成立后,在获得业主大会或业委会授权的情况下,物业公司可以对小区地面公共泊位可以收取停车费。公共停车泊位费收入归全体业主,物业公司代为收取的,可提取一定比例的手续费,提取比例由物业公司和业主委员会协商决定,一般不超过50%。
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只看该作者 板凳  发表于: 03-31
提问!地下停车库无人打扫是物业负责的吧,每年交的物业管理费应该包含打扫的吧?
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只看该作者 地板  发表于: 03-31
住的高层,是两梯两户,最近其中一个电梯换了,无人管理和维修,据说要维修需要很多人签字才可以,真的吗?是要找整栋楼的人嘛?
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只看该作者 4楼 发表于: 03-31
回 冬虫夏雨 的帖子
冬虫夏雨:提问!地下停车库无人打扫是物业负责的吧,每年交的物业管理费应该包含打扫的吧? (2017-03-31 15:26)

您好!
物业服务合同一般会约定地下车库业主需缴纳地下车库物管费,金华目前是15-80元/月不等,此费用主要用于地下车库的停车道闸系统、照明、排水、消防的设备设施的维护和运行、卫生保洁支出。
另一种情况是物业公司不向业主收取地下车库物业费,但地下车库可视作公共部位,公共部位的卫生保洁是物业服务合同中的服务内容的。
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只看该作者 5楼 发表于: 03-31
回 睡不醒a 的帖子
睡不醒a:住的高层,是两梯两户,最近其中一个电梯换了,无人管理和维修,据说要维修需要很多人签字才可以,真的吗?是要找整栋楼的人嘛? (2017-03-31 15:28)

电梯日常运行维护、年检、小修等,由物业公司负责。
如果涉及到大金额的维修(小修和大修的金额界定,可参照物业服务合同;物业服务合同未做约定的由业委会和物业公司商定),则需要用物业维修资金,物业维修资金的使用是需要相关业主2/3以上的户数,同时满足建筑面积2/3以上户数签字同意,方可向物业维修资金管理中心提出申请。
您这种情况不需要整栋楼,只需找你们这个单元的所有业主的2/3以上签字即可。

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只看该作者 6楼 发表于: 03-31
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只看该作者 7楼 发表于: 03-31
我想问下14年前期物业公司到现在才知道换了物业公司,是可以随意更换的吗?不需要跟全体业主签合约吗?

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只看该作者 8楼 发表于: 04-01
金华市政府2015年印发的《金华市区住宅电梯维修更新管理办法》第十条     对您所描述的情况,有简易程序:


         因电梯停用严重影响居民生活,急需维修的,由电梯使用管理者提出维修申请报告并经业主委员会书面审核同意后,按以下简易程序申请维修资金或政府垫资。
  (一)电梯使用管理者提出电梯维修申请报告,并在该电梯使用管理区域内公示,特殊情况可加急办理。维修申请报告应包含维修内容、维修预算、施工单位资质等内容。

  (二)电梯使用管理者持电梯维修申请报告向区物业专项维修资金管理机构申请物业专项维修资金。

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