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[谈房论市]房产杂感之十一:柴米油盐,酱醋茶?琴棋弓弦,诗书画?
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微信分享到朋友圈  只看楼主 倒序阅读 使用道具 楼主  发表于: 06-18
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房市杂感一:对当下几个房事热点的杂感
http://bbs.0579.cn/read-htm-tid-2249980.html
房市杂感二:所感无感,无感乱感(已更新!)
http://bbs.0579.cn/read-htm-tid-2262469.html
房市杂感三:一次痛快的开盘
http://bbs.0579.cn/read-htm-tid-2278575.html
房市杂感四:情怀与买卖
http://bbs.0579.cn/read-htm-tid-2329390.html
房市杂感之五:只要套路深,铁杵磨成针
http://bbs.0579.cn/read-htm-tid-2349811.html
房市杂感六:大眼界与新认知  
http://bbs.0579.cn/read-htm-tid-2376742.html
房产杂感七:沐浴阳光,耍耍流氓
http://bbs.0579.cn/read-htm-tid-2394504.html
房产杂感八:药引子与火罐子
http://bbs.0579.cn/read-htm-tid-2402421.html
房产杂感九:房事动荡,不可不防!与其骂娘,不如“从良”!
http://bbs.0579.cn/read-htm-tid-2426638.html
房产杂感十:无技术不杂感:试论湖海塘版块前世今生(待续)
http://bbs.0579.cn/read-htm-tid-2440556.html


    好久没写点什么了,之前的一篇续篇么也由于刊期的原因迟迟不能出稿,后续还有一些稿件也因时机不成熟不能发表,所以一些观点想法也只能适合以杂感的形式分享出来。
    杂感的好处,就是想啥写啥,没有负担,不用讲逻辑条理。今天取这个题目,也只是想把最近的一些个想法来个大杂烩。有的看客用世俗的眼光看,看到的可能就是些柴米油盐酱醋茶,有的看客用超俗的眼光看,估计可能就是些琴棋弓弦诗书画了。
    先来点干货!
    一、关于房价涨与不涨的的几种歪理:
        1、你承不承认房子是投资品?七年一番懂么?
    这个问题大概没多少人会反对,那好,既然承认是投资品,那你认为投资的回报率要多大才算是保本?经济术语中有很多种类似名词:通货膨胀率、M2增发率、社会折现率、基准收益率、内部投资收益率……..林林种种,不一而足。究其投资属性而言,你如果跑不过上述的任何一个,都是失败的。
    那我们打个最简单的比方,就按国民经济评价中的推荐社会折现率10%来计算,复利之后,约7年左右,投资翻一番。
    那么问题来了,金华房价多久就一番?
       2、你有没发现金华房价是怎么涨的?三年一番知道么?
    说到金华的房价是怎么涨上去的,会有很多说法及理由,莫衷一是。我们也不用管这么多,只拿历史经验说话:从20021500元开始,到20053000(天龙南国)元,翻番用了3年;到 20096000(世锦园)元,翻番用了4年;20111.2万元(欧景),翻番仅用了短短2年。
    综上,房价从1500元到1.2万元,翻三番只用了九年,平均三年翻一番,远远领先于七年翻一番的基准社会折现率要求。
    这说明什么?说明房产的投资效益,要远远高于其它投资品,这也正是所谓房地产业是经济重中之重的根本所在。
       3、杭金房价2倍定律:
    如果大家都能回过头分析下,还有一个很有意思的现象:无论是哪个时期,只要同时期地去对比,杭州的房价几乎都是金华的两倍左右甚至以上,尤其是传统意义上的主城区。
        2002年金华1500元时,杭州3000起。2011年金华欧景突破1.2万时,杭州同时段何止2.4万?
    那么,现在呢?
       4、本轮的上涨,又怎么看?
    从以上分析可以看出,金华的房价的上涨,会永远超乎你的意料。虽然自从2010年四次调控后,2011年初金华房价才开始略有下跌,从1.2万左右下跌并保持在1万左右。直到2016年上半年才发生改变。虽然调控是好的,是对的,是老百姓支持的。但同时也抑制了其经济发展的自身规律,一个跑不羸通胀的房市必然会引起整个经济层面的不景气。
    五年左右的停滞不前,在2016年提出去库存之后,特别是有远见的红星拍下地王之后,金华房价才重回到快速上涨通道。
    所以,从某种程度而言,16年底至今的疯狂其实只是将之前均衡的涨幅一次性补足而已。
       5、那么,还会涨么?
    涨不涨,谁也不是事前诸葛亮,我们能做的只能是随行就市地讨论眼下所发生的一些人和事,预测下未来。
    如果基于长远的看,只要我们认定中国经济会长期向好发展,那么上涨的基调不变。但在短时期内,特别是调控有力的情况下,暂时的平稳乃至下跌也是大概率事件,这就要看我们怎么来预判短期内的形势,顺势而为。
    二、柴米油盐酱醋茶,琴棋弓弦诗书画。
        1、演唱会结束了,还有远方么?
    大概在一周之前,因据传会有风雨天,所以开过演唱会的那个盘加推二期前一天,临时通告说为了室外活动的安全,取消开盘。但一周后,在昨天上午,在同样也有风雨的情况下,却顺利地推盘了,并且还听说前一天晚上就有人通宵排队抢房现象。
    回味下这个开发商的历次开盘,貌似应该没有多少次是在室外举行的开盘活动吧?为啥一周前说要放在室外?据说前夜漏夜排队的人,也是驻留在售展部的,那么很有实力的开发商连排队区都可以安排室内,就足以证明至少这个盘的展售空间绰绰有余,完全可以风雨无阻地开,为何又要借口室外开盘不安全呢?
    貌似合情合理的推延,却显露出一种怎样的玄机?联想到它一期开盘时,不敢大张旗鼓地宣传,悄悄地就把盘开到上2万的情形,再联想到一期刚开没几天,网上中介直签叫卖就如潮涌的情形,我总觉得,这一期与二期的开盘,有很多不可言传的机妙。
    很多猜测也只能是猜测,也同样有着不可言传之玄妙。我之前就说过,演唱会开过后,就是我们该捂紧口袋子的时候。。。。。。显然,这个时候,是到的时候了。
    当然,这个伟大的盘有的是时间与空间维持它的腔调,之前以及以后,也一定会高高地抬起傲娇的脸,足足地给你以鼻息。。。。高端,就必须一贯地高端。那样逼格才会更高。因为有的人,就是吃这一套!
        2、内敛所以低调,热情皆因有料。
    红星天铂今天揭开神秘面纱。很凑巧的,整个售展部里,美女如云,琴棋书画,样样俱全,貌似天铂的售展就是为了应衬我的标题来的,不胜荣幸!
    我走过看过很多的售展部,红星的销售接待应该是最执着而热情的,特别是某些男帅女娇的会在你耳边不停地唠叨,不带片刻停歇的劲儿,足你让你感到些许感动。其实做人做事都要尽心尽职,是为人处事的一种本份,对客户的把握与用心,更是红星团队的王牌之一,抛开其所谓的优势与户型而言,首先让人信任与好感,是做好生意的第一步。这一点,红星做得很好。
    再来说说红星的户型与腔调,我很早就对这块地有过相当理想化情怀化的设想,但最终才发现,情怀不是好东西,因为生意人是把情怀当买卖来经营的。整个红星的布局与设置应该说不是最理想化的,但确实是最利益化的设置。户型从67方到126方,大小都有老少兼顾,最重要的就是在外形型式上打造出当下最最流行的中西合璧风,会很讨人喜欢,很有腔调。如果非要给个概念性的总结话,我觉得红星是会是第一个所谓简中欧风的大楼盘,据说之后的金地造漆厂地块也是如此,但毕竟在它之后。
    那就户型而言,我更觉得性价也是最近几个楼盘中最有吸引力的,它的户型用两个词比拟比较恰当,一个是“玄机”,玄中有机,机中有玄,个中奥妙在亲临之后就会感悟。另一个是“蝶变”,蝶出于蛹,羽化而蝶,生得丑陋,转身曼妙。
    琴棋书画,不是一般地美妙!若用本山大哥的话,那应该叫:“谁用,谁知道!”
        3、艺高胆不大,仗剑走天涯。
    能冠以这样称谓的,非翰林诚品莫属了。小才也不止一次夸赞过出身精工,立身为“农”的本份房企:中天!
    中天搞房地产,其实也算是踩着点了,在二七地块拿了个烂地,却卖在了高地。但毕竟出身卑微,在它能卖房的时候却遭遇到了各种不公平的待遇,类似卡预售、限售价等,也着实为难了农民工出身的开发商。还好农民工的出身让他有着过硬的质量与能力,加之对技术的推崇以及别出心裁的户型设计(特别是89108方餐客竖向连厅紧临外墙的设计,开了金华之先河,让人惊艳)。总算是凭着狗屎运好,趁着房市的东风,价格一路风摇直上,从低点万把开卖,一直卖到近两万。
    而就受众而言,买中天的还真的不能跟买海塘边上豪宅的人相类比,所以中天的小户型相当地抢手,而大户型相对地吃紧,但中天还有一个杀手锏,就是各类新工艺新技术的应用,领先于同行一大截,而且到最后你才发现,原来这些新东西的应用都是接下来政府大力推崇并着力推广的。设计绿建二星的取得还可以让购房户多贷公积金,这不正是十足的政策利好么?
    所以,就品牌信誉度而言,翰林诚品,真的很“诚”!
    在这里,再透一点小道消息,中天的金东区项目,也会有很惊艳的设计与腔调,搞不好,又会引领金华之先河。请大家拭目以待!
        4、真的美的,果真美的?
        3.7拍出地王之后,美的,才映入金华人的眼帘。美的,究竟是怎样一个美的?我们开始嘀咕。之后不长的时间,美的就在桥头很快地立起了围档与广告牌,推土机将桥头山头推开,做地基,貌似美的很有大牌的风范与气度。
    渐渐的,小才也感觉有那么一点小问题,三个多月过去了,只看见美的的售展部公示过,地基也在开挖施工中,而其它的动向却几乎不多,按理而言,一个大牌的开发商,几乎都能做到拿地半年之后开盘,那按时间推算的话,至少在3个月左右,整个楼盘的基础应该几乎成型了。可现场除了临时工棚在动之外,其余没有什么动静,更没有听说美的的规划公示过,难道这个项目的推进不是按一般套路来的?
    就地块而言,美的的地块,跟中天比也没什么优势,估计还略点下风。因为北有解放西路挡着,西有两幢高楼直插其内,南有一条小路隔开,东则有双龙大桥横刀,几乎地块四周没有一个完整的连贯性的交通通道,其规划上的弊端,显而易见。而且整个项目的地势而且十分地不平整,高低起伏至少四米以上,且极不均匀,还大多以中风化红岩为主,施工难度相当地大,如果不尽早地安排基础开挖会给项目推进带来很大的不确定性。正是基于以上现实条件,如果要顺利推进,突破点一定就是在基础施工上。可现场对这块,反而是推动最滞顿的。这也是小才我觉得不可思议之所在。
    项目推进不利的情况会有很多,也许是方案未成熟,也许是基础条件不允许,但无论如何原因,人为若不努力,吃苦的,终究是自已。机不可失,失不再来,一个项目操作,如果在时间节点上赶不上趟,就会趟趟赶不上趟。终有“美的”愿景,也不一定会有“美的”结果。
    希望真的“美的”,果能“美的”!
    三、一点点猜测中的总结
    从当下的市场反馈而言,明显过山车已在山头,接下来会是怎样的行情,几乎是可以确认的,但这当中也会有很多的不确定因素,而这些不确定的因素,又过多地会因为人为原因而不确定,这是很考验领导者的胆识与能力的。
    二手市场的过热会逐步地降温,一手的开发商们也都在尽量地抢占开盘先机,时不我待。只要调控的手不落下,聪明的开发商,都会尽可能快地推盘,趁余温还在,余地与机会都还有,就看大家怎么分析把握了。
    对于那些个装腔在高点的楼盘,只要实力与能力还在,过了这波,该装还得装,用时间来换,总的趋势看好,只要你能抗。对于那些务实的楼盘,良心应该平平,能赚就赚,走一步看一步,尽量与百姓互赢,因为行情不可能永远一直都在,要知道接下来的供应量会是一个天量的释放,毕竟土地捂了这么多年了,前期的疯涨也只是一种阴差阳错下的怪胎。
    哦,对了,还有那个对未来的信心指数影响极大的拆迁的因素,也会因这样那样而摇摆不定,当然,这个事,就不能在这里细说了。呵呵!
    最后,奉上一张已开盘和未来既将开盘的供应量表,大家自已算算,未来可以有多少套房子释放出来?当然,这还不排除未来再推地的可能!

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江湖任我行 威望 +1 来自手机客户端 06-21
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只看该作者 沙发  发表于: 06-18


800多亩,什么概念?按推盘周期以半年计,从今天开始,以上楼盘陆续都会推向市场!真正有选择的时候,慢慢到来!!!!!!!
你?
准备好了么?

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博雅轩主 威望 +1 来自手机客户端 06-19
徐磊若熙158 威望 +1 来自手机客户端 06-19
可亲宝贝 威望 +5 这么好的贴子,不加分真做不到啊 06-19
pestgao 威望 +1 来自手机客户端 06-18
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biaozhixiao 威望 +1 来自手机客户端 06-20
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只看该作者 地板  发表于: 06-18
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房产评估师sam:钱已就位,时刻准备着 (2017-06-18 14:08) 

高手!
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mism 威望 +1 来自手机客户端 06-19
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“大家都在装,你要是不装,那你就太装了”----装得人多了,也就有得装了!不是我不明白,这世界变太败!
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加分加分,这贴子太专业了!有深度有水平!
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大才子,能来个璟园专篇不?
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时刻准备着   我为祖国来接盘
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zhu82848123 威望 +1 来自手机客户端 06-19
浮云而已 威望 +1 来自手机客户端 06-19
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無奈無心:大才子,能来个璟园专篇不? (2017-06-18 14:17) 

太小!没兴趣!
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瑾月 威望 +1 来自手机客户端 06-21
Stifferye 威望 +1 来自手机客户端 06-18
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这波基本差不多了
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