切换到宽版
  • 22650阅读
  • 224回复

[谈房论市]房价收入比:10倍?8倍! ——金华工薪阶层家庭可承受房价测算(系列三,1.5更新)
[复制链接] [复制手机版链接]

上一主题 下一主题
离线zy27950288
 
发帖
820
精华
0
奖学金
82
威望
1675
注册
2017-06-19
登录
2018-06-29
在线
22小时

微信分享到朋友圈  只看楼主 倒序阅读 使用道具 楼主  发表于: 2017-12-31
马上注册,结交更多好友,享用更多功能,让你轻松玩转大金华论坛。
 已有账号?点击登录
关闭
         摘要:本文一定程度上证明了房价收入比指标的有效性,8倍左右为刚需顶,10倍左右为银行贷款极限。

        本文以工薪阶层双职工家庭收入作简单测算,希望从收入角度让大家对金华当前一手房房价有个更清醒的认识(二手房由于银行评估价偏低,对首付的要求更高)。土豪请直接忽略此文。

        一、房价收入比与月供占月均家庭收入比重的关系
        以首套房三成首付,基准利率上浮10%(目前的行情),商业贷款30年计算(银行一般要求贷款到期日男性、女性年龄分别不超过65周岁、60周岁,30年是贷款年限上限)。一般情况下,月供占月均收入比重最好不超过40%(商业贷款审核一般控制在50%以内),否则影响生活质量;家庭总负债月均还款额占月均家庭收入的比重不超过55%。
       月供占月均收入比重=月供/月均家庭收入
       房价收入比=住房价格/城市居民家庭年收入=住房价格/(月均家庭收入*12)
       月供=住房价格*1.41/360
       注:以首套房三成首付,基准利率上浮10%(年利率5.39%),商业贷款30年(360个月)计算,还贷总额约为房价的1.41倍。
       整理后可得:
       房价收入比=月供占月均家庭收入比重*21.23
       反推以后,40%和50%占比分别对应约8.5倍、10.6倍的房价收入比

       二、可承受住房总价测算


       1.200万
       首付60万,月供7861元,占月均收入比重为39.3%,对应房价收入比为8.3倍。
       具体测算:每月还贷后结余20000-7861=12139元,还贷后年度结余12139*12=145668,扣除一般家庭正常10万左右的年均开销,实际年度结余为4-6万。
       以目前房价,200万的房子面积一般在100-130平米,简单装修费用在25-30万,仅装修就需5年左右偿还。
l

        2.250万
        首付75万,月供9829元,占月均收入比重为49.1%,对应房价收入比为10.4倍。
        具体测算:每月还贷后结余20000-9829=10171元,还贷后年度结余10171*12=122052,扣除一般家庭正常10万左右的年均开销,实际年度结余为2-4万。
        以目前房价,250万的房子面积一般在120-170平米,简单装修费用在30-40万,仅装修就需10年左右偿还。



          三、可变因素分析
        (一)利率调整情况。目前一手房贷款利率基本为基准利率上浮10%,一旦加息,月供就会相应增加,可承受房价收入比就应适当下调。
        (二)收入增长潜力。30年贷款需要收入保持相对稳定增长。体制内双职工家庭收入增长相对较慢,8倍左右房价收入比比较适宜;基数低的企业职工家庭如收入增长潜力较大,可适当高于8倍房价收入比,尽管购房初期装修压力会较大,但随着收入较快增长,还贷压力会相应减轻。

       四、结论
       本次测算一定程度上证明了房价收入比(住房价格与城市居民家庭年收入之比)指标的有效性。
     (一)8倍左右房价收入比对应可承受住房总价。以24万家庭年收入、200万住房总价为例。60万首付对普通家庭已很难承受,但是装修需5年左右偿还,压力不小。
     (二)10倍左右房价收入比对应贷款极限住房总价。以24万家庭年收入、250万住房总价为例,75万首付已压力山大,还贷后扣除家庭正常开销的年度结余又有限,30-40万装修费用将使“有钱买房、无钱装修”成为现实,除非“卖一买一”的刚性置换,否则将难以承受。

       版权声明:本贴所有内容归原创者所有。未经作者授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品。已经作者授权使用作品的,应在授权范围内使用,请遵循 “署名-非商业用途-保持一致” 的创作共用协议,并注明“来源:网友zy27950288”。违反上述声明者,将追究其相关法律责任。




29条评分威望+35
江湖任我行 威望 +1 来自手机客户端 01-06
ross329 威望 +1 来自手机客户端 01-05
jhkd 威望 +1 来自手机客户端 01-05
zy27950288 威望 +1 来自手机客户端 01-04
miaofan918 威望 +1 来自手机客户端 01-04
诸葛达 威望 +1 来自手机客户端 01-03
敏敏0660 威望 +1 来自手机客户端 01-03
呈儿 威望 +1 来自手机客户端 01-03
彩虹初上 威望 +1 来自手机客户端 01-02
常青闲人 威望 +1 来自手机客户端 01-02
0
发帖
128
精华
0
奖学金
16
威望
279
注册
2015-10-15
登录
2018-07-10
在线
0小时

只看该作者 沙发  发表于: 2017-12-31
家庭开资这么少?
点此下载APP,随时随地评论互动
离线以才谋
发帖
4255
精华
37
奖学金
1070
威望
12050
注册
2011-01-28
登录
2018-07-17
在线
784小时

只看该作者 板凳  发表于: 2017-12-31
200万是工薪槛。公职人员可点限至250万
点此下载APP,随时随地评论互动
发帖
5421
精华
0
奖学金
3
威望
7584
注册
2017-03-28
登录
2018-07-18
在线
1438小时

只看该作者 地板  发表于: 2017-12-31
灰色收入 啃老 老家资产
3条评分威望+3
飞翔的鸡腿 威望 +1 来自手机客户端 01-01
知名不具滴葱 威望 +1 来自手机客户端 01-01
renjiangwei 威望 +1 来自手机客户端 2017-12-31
离线小色虫
发帖
938
精华
0
奖学金
19
威望
1190
注册
2010-05-31
登录
2018-07-16
在线
804小时

只看该作者 4楼 发表于: 2017-12-31
家庭收入超过20万,金华比例有多少?
点此下载APP,随时随地评论互动
6条评分威望+6
金朵朵 威望 +1 来自手机客户端 01-03
青love 威望 +1 来自手机客户端 01-02
kingthree 威望 +1 来自手机客户端 01-02
情相依爱相随 威望 +1 来自手机客户端 01-02
飞翔的鸡腿 威望 +1 来自手机客户端 01-01
仔仔~ 威望 +1 来自手机客户端 01-01
发帖
5426
精华
0
奖学金
15
威望
9030
注册
2017-04-27
登录
2018-07-17
在线
11小时

只看该作者 5楼 发表于: 2017-12-31
小色虫:家庭收入超过20万,金华比例有多少? (2017-12-31 23:11) 

起码40%以上,或许50%
点此下载APP,随时随地评论互动
1条评分威望-1
jhkd 威望 -1 金华年超20万有40%以上。我不信 01-01
发帖
7905
精华
1
奖学金
41
威望
15461
注册
2015-07-11
登录
2018-05-08
在线
27小时

只看该作者 6楼 发表于: 2017-12-31
这种算法是没有任何意义的,大部分家庭的真实收入不会是这种结构
点此下载APP,随时随地评论互动
3条评分威望+3
情相依爱相随 威望 +1 来自手机客户端 01-02
最爱雨天 威望 +1 来自手机客户端 01-02
糖糖老爸 威望 +1 来自手机客户端 01-01
发帖
178
精华
0
奖学金
10
威望
281
注册
2015-10-05
登录
2017-04-06
在线
0小时

只看该作者 7楼 发表于: 2017-12-31
小色虫:家庭收入超过20万,金华比例有多少? (2017-12-31 23:11) 

百分之五十以上吧
点此下载APP,随时随地评论互动
离线zy27950288
发帖
820
精华
0
奖学金
82
威望
1675
注册
2017-06-19
登录
2018-06-29
在线
22小时

只看该作者 8楼 发表于: 2017-12-31
何必处处留情:家庭开资这么少? (2017-12-31 22:44) 

调整为10万左右,本就是粗略算法。
点此下载APP,随时随地评论互动
发帖
762
精华
0
奖学金
10
威望
1382
注册
2017-07-13
登录
2018-07-17
在线
0小时

只看该作者 9楼 发表于: 2017-12-31
条条框框1990:起码40%以上,或许50% (2017-12-31 23:16) 

怎么可能,20 就不错了
点此下载APP,随时随地评论互动
1条评分威望+1
沧海之一粟 威望 +1 来自手机客户端 01-02
fastpost
快速回复
限150 字节
如果您在写长篇帖子又不马上发表,建议存为草稿
 
上一个 下一个

      电话:0579-82133668
      工作日 8:30-17:30在线