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[谈房论市]一平米房价≈月均家庭收入 ——金华刚需可承受房价测算的另一思路(系列四)
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微信分享到朋友圈  只看楼主 倒序阅读 使用道具 楼主  发表于: 01-04
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摘要:以90-110平方米户型面积和当前30年期住房商业贷款测算,刚需可承受的每平米房价为月均家庭总收入的0.9-1.1倍;商业贷款极限的每平米房价为月均家庭总收入的1.2-1.4倍。

在系列三中,笔者关心的是8倍左右房价收入比的测算是否合理,而大家却更在意年收入24万元家庭的比例。在交流中,网友jhaxing提到国际上有更简单的算法:一平米住房单价≈月均家庭收入。本人无意也不想评价金华的房价是否偏高,只希望广大刚需根据自身能力量力购房。本人水平有限,权作抛砖引玉,不当之处,请批评指正。
一、房价收入比与月供占月均家庭收入比重的关系
月供占月均收入比重=月供/月均家庭收入
房价收入比=住房价格/城市居民家庭年收入=住房价格/(月均家庭收入*12)
月供=住房价格*1.41/360
注:以首套房三成首付,基准利率上浮10%(年利率5.39%),商业贷款30年(360个月)计算,还贷总额约为房价的1.41倍。
整理后可得:
房价收入比≈月供占月均家庭收入比重*21.23



月供占月均家庭收入比重最好不超过40%,否则影响生活质量;商业贷款审核一般控制在50%以内。反推以后,40%和50%占比分别对应约8.5倍、10.6倍的房价收入比。
二、刚需可承受住房单价测算


刚需户型面积选取90平米、100平米、110平方米三个代表性数据,月均家庭收入选取10000元、15000元两个代表性收入(数值不影响比值)。经测算,刚需可承受住房单价(对应8.5倍房价收入比)为月均家庭总收入的0.9-1.1倍;商业贷款极限住房单价(对应10.6倍房价收入比)为月均家庭总收入的1.2-1.4倍。
三、可变因素分析
(一)利率调整情况。目前一手房贷款利率基本为基准利率上浮10%,2018年一旦加息,月供就会相应增加,可承受房价收入比会下调,住房单价与月均家庭总收入比值也应相应下调。
(二)收入增长情况。30年贷款需要收入保持相对稳定增长。基数低的年轻企业职工收入增长潜力较大,住房单价与月均家庭总收入比值可适当提高;体制内收入增长相对较慢,住房单价与月均家庭总收入比值1倍左右更为合理。
(三)住房面积情况。本次选取了90-110平方米的代表型刚需户型,对应的总价为100-150万元左右,代表了刚需可承受住房总价的主流区间。对超出90-100区间面积的可承受住房单价,与月均家庭总收入的比值会偏离1倍较多。
特别感谢网友jhaxing对本文作出的贡献。

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zy27950288 威望 +1 来自手机客户端 01-15
江湖任我行 威望 +1 来自手机客户端 01-08
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只看该作者 沙发  发表于: 01-04
我家庭月平均收入只有18000元(包括夫妻双方公积金、年终奖金等全部收入),所以这个测算方法还是比较合理的。
离线zy27950288
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只看该作者 板凳  发表于: 01-04
流氺:我家庭月平均收入只有18000元(包括夫妻双方公积金、年终奖金等全部收入),所以这个测算方法还是比较合理的。 (2018-01-04 17:49) 

“低价盘”的热销,说明了家庭月收入1-1.2万这部分刚需还是很旺盛的。
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流氺 威望 +1 来自手机客户端 01-04
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只看该作者 地板  发表于: 01-04
zy27950288:“低价盘”的热销,说明了家庭月收入1-1.2万这部分刚需还是很旺盛的。 (2018-01-04 17:57) 

对,金华的人均年收入还是较低的。
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bigjh 威望 +1 来自手机客户端 01-05
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只看该作者 4楼 发表于: 01-04
2018金华高价盘云集,吃瓜群主坐山观虎斗!
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只看该作者 5楼 发表于: 01-04
“低价盘”的热和“高价盘”的冷值得深思。一方面,全面二胎房开以后,开发商热衷于开发125平米以上的改善性户型,改善型户型阶段性过剩,动辄200万房价让刚需压力山大,而投资需求又有所退潮。另一方面,老百姓的收入并未实质上涨,总价100-150万、90-110平米的一手房偏少。
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bigjh 威望 +1 来自手机客户端 01-05
流氺 威望 +1 来自手机客户端 01-05
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只看该作者 6楼 发表于: 01-04
去逛逛售楼部,感觉周边县市,周边乡镇的高收入人群也挺多的。
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只看该作者 7楼 发表于: 01-04
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只看该作者 8楼 发表于: 01-04
小色虫:去逛逛售楼部,感觉周边县市,周边乡镇的高收入人群也挺多的。 (2018-01-04 19:23)

本文是写给刚需看的,量力购房就好。系列三举了24万家庭年收入的例子,网友一定要纠结比例,所以干脆下调代入值,其实是一样的。
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