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[谈房论市]保本房价那些事儿 ——保本房价与楼面价的关系测算(系列五,1.13更新)
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离线zy27950288
 
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微信分享到朋友圈  只看楼主 倒序阅读 使用道具 楼主  发表于: 01-06
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摘要:根据测算,保本房价=(楼面价*1.1+建安成本)/0.88、保本房价=(楼面价+建安成本)/0.83,两个公式与现实情况较为吻合。


       笔者在系列三和系列四运用的是极限思维,在系列五中则采用底线思维,帮大家看清房价本质,这也将是本人在论坛的最后一个技术贴。本文参考了知乎和相关新闻报道,得出保本房价与楼面价定量关系的两种测算公式。据了解,业内对保本房价一般只有经验算法,至于哪种更接近于金华的现实情况,请论坛各位大神多多指点。本人作为非专业人士,公式不准确之处,请大家批评指正,欢迎理性回帖。经网友反馈,本文测算的保本房价中已包含车位成本(车位建安成本已列入楼面建安成本,车位销售均为开发商纯利润),因此应对保本房价作出修正。
       一、名词解释(专业人士请自动略过此部分)
      保本房价:每平米房价(包含车位按照建筑面积折算后的价格)
      楼面价=土地总价/(土地面积*容积率)
      建安成本:土建、电梯、门窗等费用
      二、测算过程
     (一)保本房价=(楼面价*1.1+建安成本)/0.88
       参考相关新闻报道,并对公式进行了优化。
       测算过程:保本房价=楼面价+财务成本+各项税费和营销、管理费用等
      (财务成本按楼面价的10%计算,各项税费和营销、管理费用等为房价的12%)
       保本房价=楼面价+楼面价*0.1+建安成本+房价*0.12
       整理后得:保本房价=(楼面价*1.1+建安成本)/0.88
     (二)保本房价=(楼面价+建安成本)/0.83
      笔者根据知乎网友余三思的算法。测算如下:
      保本房价=楼面价+建安成本+财税管理费用+企业所得税
      财税管理费用指的是除企业所得税以外的各种税费、财务成本和营销、管理费用等,按照房价的17%计算。
      企业所得税=(房价-楼面价-建安成本-财税管理费用)*25%
      保本房价= 楼面价+建安成本+0.17*房价+(房价-楼面价-建安成本-0.17*房价)*25%=(楼面价+建安成本)*0.75/0.6225=(楼面价+建安成本)*0.83
     二、公式验证
      案例一:杭州前几年楼市不景气时,18000元/平米楼面价的房地产项目售价24000元/平米左右。
      案例二:多湖某楼盘楼面价5280元/平米,2015年底首次开盘均价9000元/平米左右。
      

      三、可变因素分析
    (一)建安成本。据了解,金华目前一般为2300-3000元/平米,一般去中位数2500元/平米。日后精装修交付以后,估计建安成本将上升至4000元/平米。
    (二)财务成本。主要看开发商实力(大开发商资金成本低)、销售周期(销售周期越长,财务成本越高)。
    (三)管理、营销成本。主要看开发商的成本控制能力和项目营销投入情况。
      
       版权声明:本贴所有内容归原创者所有。未经作者授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品。已经作者授权使用作品的,应在授权范围内使用,请遵循 “署名-非商业用途-保持一致” 的创作共用协议,并注明“来源:网友zy27950288”。违反上述声明者,将追究其相关法律责任。






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t汤汤 威望 +1 来自手机客户端 01-16
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只看该作者 沙发  发表于: 01-06
  
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只看该作者 板凳  发表于: 01-06
江上如果均价一万八,那可真是暴利啊!叶宅倒是价格很合理。
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沧海之一粟 威望 +1 来自手机客户端 01-09
sweet8812 威望 +1 来自手机客户端 01-07
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只看该作者 地板  发表于: 01-07
普通老百姓苦不堪言
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只看该作者 4楼 发表于: 01-07
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只看该作者 5楼 发表于: 01-07
小道。。。:江上如果均价一万八,那可真是暴利啊!叶宅倒是价格很合理。 (2018-01-06 22:20) 

江上还很多人在吹
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只看该作者 6楼 发表于: 01-07
海塘府楼面价五千,宝鸡卖一万八,暴利中的暴利
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氓流江浙 威望 +1 来自手机客户端 01-09
离线皮特猫
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只看该作者 7楼 发表于: 01-07
城西的楼盘没赚的那么狠,开发商都是业界良心啊!
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只看该作者 8楼 发表于: 01-07
perfect   !!!
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只看该作者 9楼 发表于: 01-08
皮特猫:城西的楼盘没赚的那么狠,开发商都是业界良心啊! (2018-01-07 17:57) 

还不是差不多,天悦多少拿的地
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