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[谈房论市]房产杂感之二十七:你买不起二七东,更回不去小时候----二七东87亩地拍遐想
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离线以才谋
 
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微信分享到朋友圈  只看楼主 倒序阅读 使用道具 楼主  发表于: 03-13
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  前   言
 
  明天,也就是3.14日,万众瞩目的二七东地拍就揭开帷幕。当下最热门的房市热点,莫非于此。
 
  碰热点的瓷,是业内公众号最愿意干的,我不排除文中某些观点不合时宜,但请相信这些个人分析与猜想,均是基于公开资料上得出的主观臆想与推论,而文中的方案遐想,更是基于疏浅学识与雕虫小技上一种“谬断”而已,如若这般,还能不幸言中的话,那真是不甚荣幸!
 
  好就好在,我无门无派,无嫡无宗,野砖一块,抛出来,只愿百家争鸣,各其所需,共学共进!
  正   文
 
  有一句话叫:千呼万唤始出来,犹抱琵琶半遮面!2018年2月9日的一则公告,让传闻甚多、甚久的二七“大地块”推地大戏终于拉开帷幕!
 
  靴子落了地了,原已开始沉寂的从业者们又有了继续高歌猛进的盼头了。
 
  而作为购房者的我们,应该静下心来仔细分析下这场大戏的前情后事,方可知己知彼!
 
  一、前戏:
 
  其实早在去年11月1日,二七区块大地块的招商公告就立起来了,但主推的却不是本次的87亩,而是边上的168亩巨幅地块。可挂出公告后,就一直迟迟不见动静,其间传闻也是甚多,莫衷一是!个中缘由,也许“只有知道的人才能知道”。
 
  直至临近2018新年之际,坊间关于二七地块即将推地的传闻又开始甚嚣尘上,推?还是不推?怎么推?总感觉还有很多的变数在。
 
  到了2018年2月2日,金华四中扩建征收项目房屋征收范围公告的一纸公告,开始有了一种“张帆等风来”的意味!让人隐约感到先前一些个传闻就要风雨欲来。。。。。。大家都知道一个好的学区,对一个区块的影响!有时,所谓谣言,只是遥遥领先到来的预言而已!
 
  这风,真的要起了么?
 
  果不其然,2月9日一则公告,就正式宣布二东东地块的正式推出。
 
  这其实是一个情理之中却又意料之外的结局:对比最早的招商公告我们发现,本次的出让87亩地块除了未例入之前推地计划外,更是在原先已经规划好的原花鸟市场一百多亩大地块中分割出来的一个相对较小的地块而已!
 
  为什么临阵换地?换之后再改地?个中缘由,应该是很有说道的!
 
  一个改变了剧本的推地计划,又是经历了一个怎样的考量与决策?
 
  这让本次的土地出让披上了小小的神秘感!
 
  二、小小的神秘:稳操胜券中?
 
  1、不一样的挂牌,不一样的结局:
 
  根据公告,本次土拍是继1月22日通园路南侧、胜利街东侧地拍后,金华市本级第二次采用网上挂牌方式出让,并设有底价(即保留价),按照价高者得原则确定竞得人选。
 
  我们找到了《浙江省国有建设用地使用权出让网上交易规划(试行)》,来看看关于这个网上挂牌方式是怎么约定的?
 
  由上图可知,网上挂牌方式就是文中所谓的“挂牌竞价”,它的拍卖方式说白了就是有“底价”的竞拍,而出让公告中的“起始价”却并不一定就是真正的“底价”。这样的网拍方式,从某种程度而言就是以前的“挂牌”与“拍卖”两种方式的有机结合,无论是先挂牌竞得还是先挂牌后竞价竞得,最终结果都注定竞得者必须高于“底价”才能收入囊中!避免了之前挂牌不成功而需要重新进行第二次拍卖的可能,节省了时间与精力,最大限度地维护了出让方的利益。
 
  这样的方式,各个竞争对手之间是互不相闻的,也许你根本就不知道是谁在跟你竞争!最大限度地避免了串通的可能,更减少了很多现场拍卖中不理性的冲动。
 
  从以上竞价方式不难看出,只要事先沟通好各项工作,这样的出让方式无疑是最万无一失、最你情我愿的不二选择!
 
  2、不一样的起始价,不一样的决心!
 
  明眼人一眼就看出,本次出让公告中的报名条件,相当地苛刻,可谓创历史先河!
 
  且不说这个竞买保证金就达到了10亿,阻挡了一大批眼红心热底气不足之人,就说那29720元/㎡的地价起始价就足以创历史纪录,如果拍成,妥妥的新的总价、单价地王!
 
  我们实在想不出还有什么理由让我们相信:这次土拍的定位之高是符合民众期盼的,特别是在房市有明显回稳之时。
 
  我们也实在想不出还有什么理由让我们不相信:这样的拍卖限制没有人为抬高门槛,以减少竞争,名花“稳落”名主。
 
  更特别的是在去年4月住建部与国土部提出的:“坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况,严防高价地扰乱市场预期”言尤在耳之际,这样的推高,天知道对市场有着怎样的提示与预期?
 
  这么不一样的起始价,显示出买卖又方又是怎样的一种决心?
 
  盼星星,盼月亮,终于盼来了解*放*军!
 
  我想现在最开心的,应该就是那些个曾经的地王们吧?
 
  万事皆如人意,赢者只待东风!
 
  3、不一样的容积率,不一样的精确性:
 
  细心的人可以发现,这次公告中的容积率也是非同寻常,最大容积率达到了2.15。
 
  我们细数下近几年的公告中,像这样精确到小数点后两位的容积率的拍卖大约只有三次:一是2010年3月紫金湾出让中的2.09。一是2010年11月的江畔美林湾出让中的1.05。还有一次就是2016年6月22日湖海塘保集海塘府的1.85。
 
  上述三个盘中,江畔美林湾是个未正式开盘过的小盘,以排屋为主,不具可比性。而余下的两次拍卖,有心人应该都还记得它们的前世与今生吧?
 
  这里特别要强调一下的是“保集海塘府”的那次地拍,它是在经过2015年12月15日的第一次流拍后于2016年6月22日第二次拍卖才最终尘埃落定的。
 
  这其中的因果关系,很令人玩味!也许,大家都应该懂的!
 
  一般而言,一个容积率精确到小数点后两位,其实是说明该地块的“开发方案”已达到一定的“深度”与“广度”,各个细节均已“敲定”,用设计语言表述应该是:“初步设计”已完成,可以进入施工图设计。
 
  我们打个比方,就像是市场上赌玉石一样,出卖方的石头里是不是真有货,早就有人用仪器测过、量过、数过,能出多少货都已心里有底,就等放到台面上走走过场而已了。所以,我们也可以相信这样的过场真的是:此地无银三百两!
 
  那本次土拍还会不会出现像上次保集海塘府第一次拍卖一样聪明反被聪明误的戏剧性的结果呢?
 
  其实理论上,也没有什么不可能!
 
  台面上拍卖的,也就像一场赌局,什么情况都会发生!大家拭目以待吧!
 
 
  4、不一样的成本,不一样的利润!
 
  目前为止,二七区块已经历两次拍卖,共计出让三块土地。其中第一次土拍中天以高于起价10元形式中标(多少有着替政府解忧的意味),而随后的第二拍美的地块中,因为行情今非昔比,却是争得你死我活。
 
  若我们把这三次土拍的公告对比地看,又会发现一个很有意思的现象:第一拍中天地块起始楼面价平均约5068元/㎡,第二拍美的地块就达到了7050元/㎡,第三拍公告中的13823元/㎡,起始楼面价分别递增幅度为约40%、96%!两年时间,一头一尾,涨幅272%,约三倍。
 
  起始价涨得这么多,这么快,这又是为什么呢?
 
  我们不妨来分析下二七地块“居民住宅拆迁成本”就会了然(注:我们只框算居民居住面积的拆迁成本,不计算各类市政配套、公用建筑、公司实体的拆迁成本):
 
  按公开报道,二七区块共拆除原有居民居住面积约63万方,如果按每平方米平均拆迁支出1.4万元/㎡(算上各类奖励、补贴、购房优惠等最终支出)计,那么整个区块的居民住宅拆迁支出约63*1.4=88.2亿!
 
  而按公布的二七最新规划指标,二七区块将新建居住用地为52万方,我们按前三次出让指标中平均最大容积(2.2+2.4+2.15)/3=2.25框算,则可建成的可售住宅面积约为:52*2.25=117万方。
 
  我们再上述将居民住宅拆迁成本平摊到未来可售住宅面积上的话,那么其拆迁成本就是如下:88.2亿/117万方=7538元/㎡。
 
  这约7538元/㎡的住宅拆迁成本,其实与第二次土拍中美的地块的出让起始楼面价7050元/㎡就已相当地接近了。
 
  所以,我们有理由认为:二七地块二拍之后的土拍(美的金宸府),只要不低于二拍的起始楼面价,那就都是有利润的拍卖!更何况二拍中美的最终楼面价已大大超过这个7538元/㎡的成本了,达到了令人恐慌的12208元/㎡,为成本的1.6倍,其利润已相当可观!
 
  考虑到之后的拍卖地块区段更好、配套更齐,我们有理由相信后续起始价会大大高于7538元/㎡的成本。这也应该是后续地拍中起拍的最基本要求控制线,但这随之而来的第三拍中就直接达到了13823元/㎡,近乎两倍的提升,确实令人有些始料未及!
 
  不一样的成本,不一样的利润,带给我们的又是几多遐想?
 
  三、神秘的猜想:
 
  以上所有的分析,无不预示着本次土拍都是经过精心安排与设计的,那到底这样的安排与设计又会给我们带来一个怎样的项目呢?
 
  由于网上的资料不是很全面,特别是一些资料曾经出现过,但又莫名消失,使得我们不太容易对它有一个比较全面的了解。
 
  我也只能管中窥豹似地对这个地块进行粗浅的分析,与大家分享(以下所有的资料与内容都来自于网上,不能保证准确性,加之学识有限,难免粗陋,只图大概,敬请谅解!):
 
  此地块面积约87亩,南宽北窄,略向东南方向偏斜。南北各有高层建筑遮挡,南侧为时代花园,北侧为晟元大厦与第五医院。
 
 
 
  按规划要求,地块内沿工人路第一排建筑高度为40-50米(14-17层左右),且其面宽合计总长不大于180米,山墙间距15米以上;共它区域建筑高度为50-80米(17-27层左右);地块内沿五一路高层建筑布局与五一路垂直,其余高层与工人路基本平行;高层建筑单体面宽大于30米且不得大于42米;地块内还有零售商业面积大于2%小于5%;沿五一路集中无偿配建1000平以上社区服务中心一处、不小于80平公厕一处;其它要求与之前土拍中八个“不得”、阳台全封闭全计容、设备平台半计容等要求一致!我们再结合条件中用地红线退让要求,可以框出大致用地范围:
 
  很明显,这样的规划条件可以说是相当细化了,留给开发商发挥的余地不多,特别是由于地块朝向非正南,第一排还有限高、限总面宽、限山墙间距等要求,且南向还被有时代花园的遮挡,种种制约条件限制了第一排的楼幢布局,而第一排南向楼幢的布置,又直接决定了后继几排的楼幢布置,再加上出让条件中有“沿五一路高层建筑布局与五一路垂直,其余高层与工人路基本平行”的要求,所以整个小区的布局应该是千篇一律的。
 
  能变的,也许只只楼幢数量的增加与减少?楼层设多高?面宽设多大而已。。。。。。
 
  同时,再仔细分析下出让条件中的参数:最高容积2.15,建筑密度24%。按理而言,这样的参数设置,其配套要求做出除南向第一排40至50米外,其余50至80米的限高要求也是不恰当的,除非你允许小区里面设置过多的低层建筑来平摊掉很多容积指标才可以达到,而在出让要求中相关的要求依个人浅见还是不足以平摊掉这么多容积率的:“配建1000平以上社区服务中心;配建不小于80平公厕;最多5%的商业配套且不得沿金虹街、工人路设置”。
 
  所以,我们能想到的方案也就是:楼层尽可能地拔高,同时拉开间距,让出足够的地面面积安排低层配套设施以及商业建筑,以期熔蚀掉“建筑密度”与“容积率”!或者,直接降低“建筑密度”,一了百了!
 
  基于以上分析,留给我们的选择余地其实是很小很小,加之东侧五一路对面注定会是大体量的商业建筑,对日照采光有影响,不可以设置太高,同样道理,因北侧对面有医院,西侧对面又是待开发住宅区块,都不允许楼层过高,使得整个小区的布置最终形式一定是:四周按最低要求设置不高于17层的楼幢,小区中间大部分为最高27层的楼幢。
 
  结合楼幢间的面宽与间距退让的影响,我们猜测要做足方案中约12万方住宅体量,大致的排布应该是如下图所示:
 
  需要指出的是:我们的假设方案只是框算,是结合当下最流行的大面宽、短进深的宽扁户型设计条件下,按单层最大42*10米与30*10米进行框定,由于现在规划条件中减少了很多偷面积的可能,使得这样的开间与进深的体量还是可行的。
 
  若按上图中这样的布置,单幢体量再稍超出一点也还会可行,但若超出太多,就会使得楼幢间的间距超标,得不偿失。
 
  还需指出的是:即便按上述图中的方案推演,尚有一万方左右的体量未用足,有待方案细化时用于商铺或是服务配套设施等低层建筑中去平衡容积率,增加货值,或者是再加高南向第一排的层高到17层以平衡(但那样间距要求可能又捉襟见肘了!)。
 
  至于5%约5000方的集中性的商业体,按常规思路设在五一路与工人路的交叉口处是最最合适的!
 
  以下,再上一张大概的间距控制图:
 
  总之,这样的布置方案应该是现有条件下最常规的一种方案,而且很明显是不想让开发商进行高低配,压低其利润来源与空间,使得本项目的方案更具唯一性!排它性!
 
  其它的方案也许会有,但恕我才疏学浅,想象不出,如果看官有更好的方案,欢迎针洽,交流学习!
 
  四、总结:
 
  1、一场毫无悬念的创双高的地拍,让天下英雄尽折腰!虽然调控之声言尤在耳,但挡不住的是对利益的逡巡!
 
  2、详尽的规划,高企的定价,就像是老师布置了一道“实践操作”作业,条条框框都到位了,让唐僧跳不出悟空划的圈圈。作业虽不难,但代价高昂!能“做得来的”学生也许不多,但“做得对的”的一定是“老师”眼中的“有才更有财”的好学生!
 
  3、转念一想,历史总是会惊人地相似,更也许会简单地重复,即便是早早定下的一场你情我愿的作业,也保不及会换了出题的班主任啊!更何况,推地的时候也许谁也不曾料想到拍地的时节正遇上如火如荼的盛会中间,在一个讲政策的行情中,最怕的就是没有踩对政策的步点,在一切尚无结论之前挺身而出,是要很大的胆量的。这也是我猜想不排除历史惊人地相似的缘由。唉,人算不如天算啊!任何意外,都有可能。
 
  4、如果能拍卖成功,这无疑预示着一个新时代的到来,能拿地起做得好的一定是业内大鳄,联想起某排名前十以激进著称的大房企刚刚在大金华市面上又是合作又是大量招人的,总感觉,那个“有才更有财”的学生,近在眼前了!不过呢,话也不能说太满,说不定这个“有才更有财”的学生也只是陪太子读了一回书而已。总之不管是真读还是陪读,等谜底揭晓的那一刻,大家都不用太诧异!
 
  5、年后,十分明显地感到了这一场预期给市场带来的影响:只要是学区房,妥妥地挂出两万的报价;只要是热门楼盘,妥妥地挂出超过两万的报价!仅仅过了一个春节而已,地拍的带动效应已十分突显,而反观银行信贷却又是毫无疑问地收紧,这一高一低的反差之大,无不是被这次拍卖行情所带偏!历史可能又重演了。。。。。也许,谨慎,不是好事!
 
  明天,请表演你的精彩!
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“大家都在装,你要是不装,那你就太装了”----装得人多了,也就有得装了!不是我不明白,这世界变太败!
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