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[谈房论市]“爱之深,恨之切”——80后眼中的金华房价风云十载(原创)
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离线napoleon8888
 
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     “爱之深,恨之切”——80后眼中的金华房价风云十载

本人在婺州已近十载春秋,十年看房价涨跌,有喜有悲,几家欢乐几家愁,感叹沧桑巨变,有感而发,撰写此文与有缘人共享。

房价的本质:房价本质上就是货币现象,货币数量和流动方向决定房价的涨跌,所谓的人口,政策、环境等一切只是影响货币流动的因素之一。
从全国来看,1978年以前是温饱阶段,1978-1997年是社会财富原始积累为主的阶段,1998-2008年是社会财富创造为主的阶段,2009-2020是社会财富分配为主的阶段。中国的房地产起源于1998年,分为1998-2008年稳步增长阶段;2008-2018年快速增长阶段。因为金华基本与全国房价走势一致,从2009年起正式进入快速增长阶段,目前仍然在这一阶段中。正文就从我2008来第一次来金华开始,也恰好是金华房价爆发式上涨之时。(因为金华当时房地产数据还不是很全,文中各种数据均是我个人回忆,仅供参考,不一定准确。)

一、沸腾岁月(2008-2011)
2008年金融危机期间,金华房价逆势上涨,当时金华市中心核心地段(江北市中心)大概在4000-5000元左右,二环大概在2000-3000元左右。金华房价能在金融危机期间能够逆势上涨,其根本原因在于金华当时房价严重低估,远低于周边地市、县房价水平,这也是我当时留在金华的重要原因之一。价值投资理论在无论是在股票还是房地产市场都是有很大的应用价值。

2008年金融危机后,中国推出四万亿计划,全国房价在2009年开始快速上涨,短短一年时间全国房价几乎翻番。金华房价也在2011年达到了7000元左右,本轮房价的上涨很明确是货币发行的结果。当时本人刚工作,本来按照价值投资的理论,看中金华房地产的低估来到金华,结果因为刚工作还没有足够的积蓄买房而完全错失本次房地产机会。心中虽有遗憾,但也无奈。

二、休养生息(2012-2016)
2011年下半年开始,受货币紧缩和国家宏观调控的影响,全国房价开始调整,金华房价也出现横盘甚至下跌。当时主流经济学和海外经济学家都看空中国经济,认为中国房地产泡沫必然要破灭,房地产将出现大幅下跌。当时国内以牛刀、谢国忠为主,国外以某诺贝尔获奖的经济学家为主的看空房地产的言论,深深的影响了年轻的我。而事实上经济学家的预测往往只能当反向指标,2011年底市场利率开始下行,央行又开始放水,2012年4月份房价触底开始回升,到2013年房价已经上升了10%左右。2013年国家开始调控房价,全国房价开始横盘,金华房价也开始为期4年左右的横盘。从2013年到2016年,金华房价基本处于8000-9000元左右范围震荡,房地产成交量低迷,杭州房价在这个阶段出现小幅下跌。从2014年开始,开始大规模放水,规模超过09年的四万亿,债市股市先后走牛,2015年7月股市暴跌,全国资金涌入一线城市房地产,一线城市房价在一年内翻番。2016年全国资金又拥入东部主要二线城市房地产,杭州等地房价开始暴涨。这个时期,对于三线城市的房地产拥有者是寂寞无助的,眼睁睁的看着一二线城市财富的巨大增值。然而新的大规模棚改已经再路上,出台了一系列文件支持居民购房,三线城市也即将进入疯长模式。

三、激动时刻(2017-?)
受棚改政策,一二线城市限购,资金开始拥入三线城市,2017年年初金华房价开始大幅度上涨,截止到目前仍然处于上涨周期中,金华房价最高值屡次突破(目前已经到1.5万元左右)。另外近年来金华和义乌相继提出人才购房补贴政策(尤其是义乌力度很大),大金华的人口流入还是非常可观。配上金华地区大规模的拆迁改造,金华房价一直没有涨幅放缓的迹象。

四、十年反思
从近十年金华房价走势来看,金华房地产和全国房地产基本同步,可以比较准确的反应全国房价走势。从全国房价上涨原因来看,其根本原因还是货币发行量太大,货币发行分成三个阶段:1998-2007年为因人民币持续升值,外汇占款增加导致货币发行量过大;2008-2016年位以M2指标为主体现的货币发行量过大;2017至今,棚改资金货币化安置定向投向房地产导致的货币发行量过大。
从具体原因来说:

一是居民收入的提升(现在金华人均可支配收入突破5万,按照一家3人计算,家庭平均收入突破15万元),而买房人群的整体家庭收入(不包括首套房)一般要高于金华平均家庭收入1.2倍,也就是18万元左右。按照6-7倍房价收入比,买房人群能够支付的房屋总价从理论上说已经达到108-126万,也就是单价1.1-1.27万元。

二是家族型买房日益增多,现在夫妻俩加上父母积蓄和收入合计来买房的家庭越来越多,因此买房人群的整体两个家庭平均收入合计是30万元,因考虑的父母基本上以退休人员为主,按照4-6倍房价收入比,家族买房人群能够支付的房屋总价从理论上说已经达到120-180万,也就是单价1.2-1.8万元。两种类型购房人群如果个按照50%的比例,目前金华房价从收入上能够支撑的总价在114—153万,单价应该是在1.15-1.55万元。

三是棚改拆迁力度很大,拆迁户获得大量货币补贴款必须近期内转换为房价,直接导致买房刚需人群大幅增加。
从过去十年来看,北上深等一线城市房价年涨幅大概等于真实的货币发行量的增幅(17-18%);杭州广州等二线城市房价年涨幅大概等于M2的增幅(13-15%);金华等三线城市房价年涨幅大概在GDP和M2增幅之间(12%)。因为考虑的房产都会有公积金和商业贷款,考虑到杠杆因素(首付三成),过去十年,大城市的拥有杠杆的房地产回报率实际可能在20到40%之间,超过所有实体产业(包括金融和IT)。因而过去十年,买房并且用杠杆买房的人资产迅速增长,完成了社会阶层的逆袭。“成功的榜样”让更多人背负大规模的负债,居民家庭资产负债率在2017年急剧上升,而谨慎和保守的人被人们嘲笑,被时代鄙视。

五、未来展望
任何时代都是适者生存的年代,互联网、人工智能时代的发展带来除了社会效率与社会财富的极大增长的同时,更多的带来财富的高度集中,如果没有相关限制,未来可能会出现少量社会精英领导机器人创造社会财富的状态,普通人在财富分配中起的作用将不断缩小,因而取得的社会财富也将减少。

马太效应、互联网效应使社会贫富差距扩大这一事实我们无法改变,而成为社会精英只有三条路径:一是出生于精英家族;二是具有某种天赋通过自己的努力进入精英阶层(考试能力也是一种天赋),三是利用政策、社会制度、社会运行系统,充分调动社会资源(包括资金和人脉),加杠杆提升社会阶层。第一条路出生时已经决定,无法改变;第二条路只有有天赋的人才能做到;第三条路是也是只有极少数人能真正弄懂社会真实的运行规则,并付诸于行动。

以前我和社会主流思想一样,非常讨厌炒房的和开发商,把房价抄的很高。现在我觉得过去10-20年能投身地产行业,并全力以赴的人要么是命好,要么就是极具战略头脑的人,目前他们很多已经完成了社会阶层的越级。但是创富难,守富更难,现在国际局势巨变,美国开始加息,中美贸易战开打,实体经济举步维艰,如果不改变原来的思维,有可能在全世界去杠杆的背景下,很多已经拥有财富的人将会打回原形。有眼光、冒险敢拼、执行力强的人能创造巨大的社会财富,但是守住财富需要有眼光、谨慎、保守、执行力强的人。一个人很难同时兼备两种类型,因此要创富还要守富需要两种不同类型的人才组合。

回转正题,未来中国房价的决定因素还是货币发行量。因为90后青年人口大幅下降,人口对于资金流动的重要性越来越明显。而各二三线城市的人口争夺战的成败直接决定本城市是否有资金流入支持目前的房价;房地产普涨的年代将会远去,不同地区或地段的房地产涨跌差距会很大,房地产投资也将进入专业化阶段。未来城市化的发展方向是大城市圈的形成,而长三角城市圈将成为世界最大的,内部最为均衡的城市圈,城市圈的核心地区(如上海、杭州、苏州、宁波)会产生对全国资源、人才、资金的集聚效应。金华因处于长三角南翼,也会受到享受到长三角城市圈对全国的集聚效应,虽然不如核心地区那么明显,但是中长期趋势仍然看好。

如果从未来资产配置来说,对于富裕家庭来说,资产的均衡配置很关键,房地产占比过高不一定是好事,建议以房地产(带杠杆)、债券(带杠杆)、银行理财为主,信托、私募、优质上市公司股票、公募基金、海外资产、贵金属、货币型基金等多种组合的资产组合包。并且根据国内外形势发展,每年予以一定比例的调整。对于中产阶层来说,保证家庭收入稳定性是最重要的,一个稳定的现金流可以保证社会阶层不下滑;另外在合适的时候,奋力一搏,力求社会阶层突破(但失败会导致社会阶层下滑的风险,失败可能占大多数)。对低收入阶层,保证家庭有收入,保证家庭成员基本的生存(包括房子),抛弃不切实际的幻想,脚踏实地一步步走好,切勿冒进(中下层冒进失败概率更高)。

在我们国家,社会中下层和中产之间的通道一直很顺畅,中下层的精英可以通过自己的努力进入中产,中产也会因为自身原因或客观原因滑落中下层。但是中产进入上层阶层难度越来越大,具有相当程度的天花板,需要有极强的战略眼光和能力,或者有天赋的人才能突破这层天花板。从财富阶层来说(按照目前货币衡量,因而用人口比例来划分),进入百万人民币级人口比例是比较容易的,基本上买房都能达到;达到百万美元级以上或者维持在百万美元级以上人口比例对于三线城市是有比较大难度的(虽然很多拆迁户达到这个级别,但是通货膨胀或者房产税会让他们很难守住这个人口比例);达到千万人民币或者维持在千万人民币级以上人口比例对于一二线城市也是比较有难度的;达到亿元级或者维持在亿元人民币级以上人口比例基本上是职业股票或者房地产投资者财富上限,超过亿元级必须依靠实体产业,有自己的公司。



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胡亚红 威望 +1 来自手机客户端 04-11
五中徐小琴 威望 +1 来自手机客户端 04-11
擎天猪猪 威望 +1 来自手机客户端 04-11
小qi 威望 +1 来自手机客户端 04-11
芊言万语 威望 +1 来自手机客户端 04-11
口米 威望 +1 来自手机客户端 04-10
金华俊 威望 +1 来自手机客户端 04-10
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zml生活 威望 +1 来自手机客户端 04-10
矿泉水717 威望 +1 来自手机客户端 04-10
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离线按键伤人
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只看该作者 沙发  发表于: 04-09
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开阳 威望 +1 来自手机客户端 04-09
离线一会上课
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只看该作者 板凳  发表于: 04-09
2018年后是涨是跌?
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jhqxr 威望 +1 来自手机客户端 04-16
美好的生活有我 威望 +1 来自手机客户端 04-10
离线明天无价
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只看该作者 地板  发表于: 04-09
分析较贴合实际。
没有漫无边际的浮夸。
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离线napoleon8888
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只看该作者 4楼 发表于: 04-09
不要去预测行情涨跌,要去做资产配置。无论什么行情,只要做好资产配置,总资产均能稳步盈利,可以参照桥水基金全天候投资策略
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bie说爱我 威望 +1 来自手机客户端 04-11
离线yejun36580_a
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只看该作者 5楼 发表于: 04-09
08,09年新阳光3200一平,丽晶4200一平,新都会4800一平。
结果选了全款世贸商铺,三刀六眼,我一定要把自个三刀六眼,谁都别拦我。
左一刀,右一刀,一刀一刀又一刀,吃个梨子去睡了。
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北落师门° 威望 +1 来自手机客户端 04-13
小叶同学 威望 +1 来自手机客户端 04-11
芊言万语 威望 +1 来自手机客户端 04-11
ywq102233 威望 +1 来自手机客户端 04-11
鬼扛刀 威望 +1 来自手机客户端 04-10
许许许 威望 +1 来自手机客户端 04-10
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叶三俗iker 威望 +1 来自手机客户端 04-10
忘记-漫步 威望 +1 来自手机客户端 04-10
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只看该作者 6楼 发表于: 04-09
相当不错,特别是根据收入模拟家庭购买力那块更是有理有据,显得毫无夸夸其谈成分,点赞
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噢林决 威望 +1 来自手机客户端 04-10
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只看该作者 7楼 发表于: 04-09
相当不错,数据模拟购买力。点赞
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离线猪猪小霸
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2018-04-19
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只看该作者 8楼 发表于: 04-10
不错,不错,点赞
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离线嘻嘻公舉
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只看该作者 9楼 发表于: 04-10
资产再多都是银行的真正不贷款开公司的有多少
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